Uusi asunto-osakeyhtiölaki on astunut voimaan 1.7.2010. Tähän tiedotteeseen on koottu lakimuutoksen aiheuttamat merkittävät seikat.

 

Yhtiökokous

Vuodesta 2011 alkaen varsinainen yhtiökokous voidaan pitää 6 kuukauden kuluttua tilikauden päättymisestä, eli kesäkuun loppuun mennessä. Kokouskutsu yhtiökokoukseen on toimitettava aikaisintaan 2 kuukautta ja viimeistään 2 viikkoa ennen kokousta.

Lakimuutos ohittaa nykyiset yhtiöjärjestysmääräykset.

Yhtiökokouksessa hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiön rakennusten seuraavan viiden vuoden kunnostustarpeesta. Lisäksi hallituksen on esitettävä kirjallinen selvitys yhtiössä suoritetuista huomattavista kunnossapito- ja muutostöistä sekä niiden tekoajankohdat.

Yhtiökokous voi poiketa yhtiöjärjestyksen määräämästä vastikeperusteesta silloin, kun päätetään hissin jälkiasennuksesta (kustannukset jaetaan hissin sijaintikerroksen suhteessa), yhtiö saa säästöä osakkaan aiemmin tekemästä kunnossapito- tai muutostyöstä (osakasta voidaan hyvittää säästöä vastaavasti) tai kun toimenpide kohdistuu huoneistoihin ja jokaisesta huoneistosta aiheutuva kustannus on yhtä suuri (voidaan päättää kulujen jakamisesta tasan).

Ilmoitusvelvollisuus kunnossapitotöistä

Osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapitotöistä, joita aikoo huoneistoonsa tehdä. Kunnossapitoilmoitus on tehtävä isännöitsijälle kirjallisesti etukäteen.

Ilmoituksessa on mainittava osakkaan nimi ja yhteystiedot, huoneiston tarkka osoite, kunnostuksen kohde (keittiökaapit, kylpyhuone, lattiapinnoitteen uusinta yms.) ja laajuus, mahdollisen suunnittelijan nimi ja yhteystiedot, urakoitsijoiden nimet ja Y-tunnukset, työnvalvojan nimi ja yhteystiedot sekä urakan alkamisaika ja arvioitu kesto.

Taloyhtiöllä on velvollisuus hankkia asiantunteva valvoja korjaustöiden tarkastamiseen. Valvojan palkkion maksaa osakas.

Kunnossapitoilmoitus koskee kaikkia töitä, jotka saattavat vaikuttaa rakennuksen rakenteisiin ja naapurihuoneistoihin. Jos muutos ei millään tavalla vaikuta yhtiön tai muiden osakkaiden kunnossapitovastuuseen, siitä ei tarvitse ilmoittaa yhtiölle. Esim. tapetin vaihtamista tai seinien maalaamista ei edelleenkään tarvitse ilmoittaa.

Taloyhtiön on pidettävä rekisteriä huoneistokohtaisista kunnossapitotyöilmoituksista, jotka liitetään mm. huoneiston isännöitsijäntodistukseen.

Vastuu yhtiövastikkeen maksamisesta

Huoneiston uusi omistaja on vastuussa yhtiövastikkeen maksamisesta omistusoikeuden siirtymisestä lähtien. Uusi omistaja vastaa osittain myös edellisen omistajan laiminlyömistä vastikkeista. Uuden omistajan vastattavaksi siirtyvä vastikemäärä on enimmillään kuuden kuukauden vastikkeita vastaava määrä, kun määrä vanhan lain aikana on ollut kolme kuukautta.

Tilintarkastajan pätevyys

Tilintarkastajien on jatkossa oltava KHT-, HTM- tai JHT-tilintarkastajia. Maallikkotarkastuksen sijaan uusi laki sisältää säännökset toiminnantarkastuksesta.

Osakkeenomistajan vastuu

Osakkeenomistaja on vastuussa aiheuttamastaan vahingosta. Osakkeenomistajan vahingonkorvausvelvollisuuden edellytyksenä ei ole enää aiemman lain tavoin tahallisuus tai törkeä tuottamus, vaan korvausvelvollisuus syntyy myös, kun vahingon aiheuttanut osakas on syyllistynyt tavanomaiseen tuottamukseen. Osakkeenomistaja on vastuussa omistamansa huoneiston asukaslukumäärän ilmoittamisesta taloyhtiölle.